EL COSTO EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS: REALIDADES Y PERSPECTIVAS

Resumen:
La investigación contiene la determinación del costo de viviendas por tipología constructiva y la propuesta de variante según el sistema de precios vigente. El objetivo general es determinar el costo de la construcción de viviendas de tipología I y II de acuerdo con las disposiciones del sistema de precios y elaborar una propuesta que favorezca la construcción de viviendas por esfuerzo propio.
Se realiza además una comparación de resultados entre el costo de construcción por la vía de empresas estatales y el esfuerzo propio, o participación de la población, con los precios anteriores denominados fondos mercantiles y los de la resolución actual sin subsidio. A partir de ello se compara con el poder adquisitivo de la población, es decir el salario promedio y teniendo en cuenta el monto del préstamo y el interés bancario se obtiene el período que abarcaría la ejecución de cada tipología.
Al término de la investigación se obtuvo, la ficha de costo para el cálculo de la construcción de viviendas por esfuerzo propio en cada tipología con sus variantes, el costo de cada una de ellas a partir de los precios actuales y dado que es imposible ejecutar la vivienda en el periodo de vida laboral, ni en el ciclo de vida al sobrepasar los 76 años, se propusieron dos variantes para disminuir estos costos y el periodo de ejecución.

Palabras claves: Costo de construcción, costo de proyecto, costo de terreno, fichas de costo, esfuerzo propio, superficie útil, tipología constructiva, precio no subsidiado, salario mínimo, vivienda tipo cáscara.

Introducción:

El costo de producción es uno de los indicadores más importantes a considerar en las instituciones, mientras más eficiente sea la labor de éstas, menos recursos se invertirán en su producción y por consiguiente, menor será la cuantía de los gastos. El costo de producción debe erigirse en un medidor fiel del aprovechamiento de los recursos materiales, laborales y financieros en el proceso de producción. El costo constituye, además, la base para la formación de los precios de los productos elaborados.

La contabilidad de costos constituye una herramienta eficaz para la toma de decisiones por parte de los directivos de cualquier entidad, ya que refleja el uso real de los recursos disponibles, tanto materiales como humanos y monetarios, además de ser una fase del procedimiento de contabilidad general por medio del cual se registran, resumen, analizan e interpretan los detalles de los costos de materiales, mano de obra y gastos indirectos necesarios para la producción y venta de un artículo o servicio.

El  sector  de  la  construcción  experimenta ciclos  de  actividad  mucho  más  acentuados  que  el  promedio  nacional  y  que otras  ramas productivas, y se constituye en uno de los  principales  indicadores  económicos, debido a que las fluctuaciones de este sector  están  muy  asociadas  al  ciclo  de la economía

De forma general puede definirse como vivienda, toda edificación diseñada y construida para fines de alojamiento de personas, de forma permanente o temporal y que para ser adecuada debe disponer de una cobertura para vivir con privacidad, espacios adecuados, con accesibilidad física, seguridad física, seguridad de propiedad, estabilidad y durabilidad  estructural; además debe tener una adecuada iluminación y ventilación y estar dotada de una infraestructura básica adecuada de agua y saneamiento.

Los costos constituyen una expresión parcial de la economía de la vivienda. Altoberro[1] brinda una clasificación bastante completa de los costos de construcción de la vivienda terminada. De estos en Cuba se emplea casi únicamente el costo presupuestario o de empresa, ya que el costo final de la obra, costo de inversión o de producción, raramente puede saberse con certeza, no solo por la falta de control de los consumos reales, sino por la imposibilidad de medir las implicaciones de algunos factores que intervienen en este costo, tales como los costos del dinero, tiempo, terreno e impuestos.

En América Latina donde la construcción se realiza fundamentalmente a través del esfuerzo propio, la población sub y desempleada construye más del doble de las viviendas que el Estado y la iniciativa privada juntos,[2] el problema es diferente. Las formas artesanales y la baja productividad elevan los costos  de construcción y se reducen los costos de equipamiento. Los costos de materiales y mano de obra asumen, por tanto un papel preponderante en los costos de construcción. La proporción relativa entre estos  dependerá de la calificación de la mano de obra, porque cuando su calificaciones muy alta, su costo puede llegar a equivaler el de los materiales.

En México establecen que el 80% del costo corresponde a los materiales y el 20% a la mano de obra. Esto coincide con lo planteado para Cuba por Notario,[3] en obras de estructura y arquitectura: materiales 70%, mano de obra 20% y equipos 10%, a pesar de que se emplean tanto técnicas semiartesanales como alta tecnología para la construcción de viviendas. Los programas oficiales de autoconstrucción en países del tercer mundo, han pretendido entre otras cosas, sustituir la mano de obra especializada de obreros por la de los usuarios, pero los resultados demuestran que la reducción de la  mano de obra no es decisiva en los costos de construcción y sí los materiales.[4]

En Cuba también la población ha demostrado una capacidad constructiva por medios propios que compite con la producción oficial estatal, por lo cual la importancia económica de la participación de la población en la producción de viviendas no radica en el ahorro de  los costos de mano de obra sino en aprovechar su capacidad potencial y obtener una vivienda más adecuada al usuario.

Como que demanda no es lo mismo que necesidad, ya que la primera implica una capacidad de pago, los costos resultan altos o bajos en relación con el poder adquisitivo de los usuarios, para garantizar la accesibilidad a la vivienda de los sectores de más bajo recursos, es usual en los países en vías de desarrollo expresar los costos en función del salario mínimo del país en cada momento.

En Cuba, a partir de la propuesta y aprobación de los Lineamientos de la Política Económica y Social del Partido y la Revolución que establecen concluir el estudio de los precios de la construcción, con el objetivo de identificar correctamente el valor de las construcciones (lineamiento 290), la adopción de formas no estatales de gestión para dar solución a los problemas habitacionales de la población, así como el incremento de la comercialización de materiales de construcción (lineamiento 292),  la construcción de viviendas sobre la base de la adopción de diferentes modalidades que incluyan una significativa proporción del esfuerzo propio (lineamiento 295) y que los materiales de la construcción con destino a la conservación, rehabilitación y construcción de viviendas se venderán a precios no subsidiados (lineamiento 299).[5]

Sin embargo en los momentos actuales con los precios de venta de materiales de construcción y mano de obra vigentes, resulta  difícil materializar la construcción de viviendas por esfuerzo propio, partiendo de que no existe una ficha de costo de referencia por tipología constructiva, al alcance de inversionistas y población en general, que permita establecer cual ha sido el incremento del valor de la construcción de viviendas por la vía de esfuerzo propio con respecto a las estatales, ni tampoco al valor anterior cuando se ejecutaba la venta de  recursos a la población mediante los fondos mercantiles.

Tampoco puede establecerse un cálculo en base al salario promedio de la población laboralmente activa, gran mayoría de demandantes de nuevas viviendas, con respecto al tiempo de ejecución de las mismas. Encontrar una respuesta que permita el análisis de la problemática existente, a fin de viabilizar la construcción del mayor número de viviendas por la vía del esfuerzo propio, factible a la población mayoritaria, constituye la necesidad del problema objeto de estudio de esta investigación, teniendo como objetivo general determinar el costo de la  construcción de viviendas  de tipología I y II, de acuerdo con las disposiciones del sistema de precios, que favorezca la construcción de viviendas por esfuerzo propio.

La novedad científica de la investigación consiste en poner a disposición de  inversionistas estatales y de la población los costos reales de la construcción de viviendas por esfuerzo propio en las tipologías I y II, según los precios establecidos actualmente para materiales por la red de comercio interior y mano de obra particular y la propuesta de variantes para disminuir los costos en la construcción de viviendas por esfuerzo propio, lo que posibilitará una mayor efectividad en la toma oportuna de decisiones.

Desarrollo.

A partir de los elementos estudiados en el marco teórico de referencia y mediante el análisis de la documentación procesada en el desarrollo de la investigación, así como la observación directa en el lugar se pudo determinar las principales dificultades en el  costo de la construcción de viviendas.

  • El  costo de la construcción de viviendas solo incluye las ejecutadas estatalmente por lo que no existen referencias de las construidas por la población mediante el esfuerzo propio.
  • El costo de las viviendas solo incluye el costo inicial de las viviendas, es decir el costo de proyecto y el de ejecución de obra, en las diferentes acciones constructivas. No se contempla el del terreno.
  • El costo de las acciones de conservación y rehabilitación no se realiza por un cálculo previo de los trabajos a ejecutar, sino que estos se condicionan en base a montos prefijados de acuerdo a la acción.
  • El presupuesto de proyecto no coincide con el presupuesto de ejecución, ya que los precios están distorsionados por las ganancias de las empresas constructoras y el incumplimiento del cronograma de ejecución de los trabajos.
  • Del costo total de la construcción de nuevas viviendas por vía estatal, el usuario solo paga al estado el precio legal de tasación, el cual se calcula en base a los metros cuadrados de superficie útil y la tipología constructiva.
  • El estándar se define  por la superficie útil de la vivienda, que se establece en base a la composición del núcleo familiar siendo el promedio 60 m ²,  la tipología constructiva y los materiales empleados en la construcción.
  • La población que acude a solicitar licencias constructivas por esfuerzo propio no cuenta con una estimación del costo total de su vivienda acorde a la superficie útil y la tipología que se aprueba.
  • Los inversionistas no cuentan con una ficha de costo de referencia que establezca el costo de las viviendas construidas por vía estatal acorde a la superficie útil y tipología constructiva de las mismas.

Para determinar el costo de la construcción de viviendas, por esfuerzo propio en cada tipología, se definió una metodología compuesta de 8 etapas: definición de las etapas de construcción, definición de los elementos por cada etapa, recopilación de las normas y los precios, cálculo de volúmenes a partir de proyecto, elaboración de la ficha de costo, cálculo del costo por tipología, análisis comparativo y elaboración de propuestas.

Para poder realizar el cálculo del costo de la construcción de viviendas en cada tipología fue necesario una vez definidas las etapas constructivas, los elementos y actividades, determinar para el gasto directo de construcción, las partidas de costo, en este caso gastos en materiales, mano de obra y uso de equipos. Los que quedaron establecidos como gastos directos de construcción. Por otra parte se asumieron el costo de terreno de trámites legales y de proyecto como gastos generales de construcción.

Para el cálculo del costo de terreno, Se tuvo en cuenta lo establecido en las normativas del Sistema de la Vivienda  que establece una diferenciación en el precio del terreno acorde a la ubicación del solar donde se ejecutará la construcción de las mismas.[6] El costo de los trámites legales comprende el pago por documentación referida a licencias de construcción y certificados de habitables, necesarios para los permisos de ejecución de los trabajos de construcción e inscripción legal de la misma. El valor legal está en dependencia del área de superficie útil de la vivienda y de la acción constructiva.[7]

Para el cálculo del costo del  proyecto la norma establecida por el Programa del Arquitecto de la Comunidad, no tiene en cuenta la tipología, se realiza en base al área de superficie útil y las acciones del proyectista: entrevista inicial con el cliente, visita al terreno, análisis y definición de las soluciones de diseño con el usuario y elaboración de la documentación técnica. Así para viviendas hasta 60 m ² el precio oficial de proyecto es de 180.00 CUP, para viviendas hasta 80 m ² es de 240.00 CUP y más de 80 m ²  315.00 CUP.[8]

El valor por el ejercicio de control de autor es independiente, consta de una visita en la etapa de cimentación, una en estructura y otra en terminaciones. Para viviendas hasta 60 m ² el precio oficial del control de autor de 30.00 CUP, hasta 80 m ² es de 50.00 CUP y más de 80 m ²  70.00 CUP. Si el cliente solicita una visita fuera de las establecidas debe abonar el importe de 10.00 CUP adicional por cada una.

Las fichas de costo propuesta para el cálculo de los costos de la construcción de viviendas por tipologías mediante el esfuerzo propio están conformadas por la suma de los costos indirectos, en este caso los generales por la adquisición del terreno, los trámites legales (regulaciones, licencias constructivas y certificados de habitable) y el costo de proyecto y control de autor y los costos directos de obra, en este caso gastos en materiales, mano de obra y uso de equipos.

Para determinar el costo en cada tipología a partir de las etapas constructivas, la definición de los elementos y las actividades en cada una de ellas, tomando como referencia los datos aportados por el proyecto para el cálculo de las cantidades de materiales según cada tipología y utilizando la ficha de costo propuesta, auxiliándose en el cálculo del costo por etapa constructiva, se prefijo una vivienda estándar de 60 m ² de superficie útil, conformada por portal, sala, comedor, cocina, 3 dormitorios, baño con servicio sanitario y terraza, cuya construcción desde la cimentación hasta altura de cerramento presentara iguales características constructivas, modificándose a partir de allí el tipo de cubierta.

Las viviendas definidas con tipología 1 presentan cierres de ladrillo o bloques y cubiertas con 3 variantes: cubierta pesada de hormigón, cubierta pesada de bóveda de ladrillos y cubierta pesada con poliestireno expandido. En el caso de las definidas como tipología 2 presentan cierres de ladrillo o bloques y cubiertas con 2 variantes: cubierta ligera con estructura metálica o de madera y láminas de zinc y cubierta ligera con estructura metálica o de madera tejas de fibrocemento.

El cálculo se realiza para dos etapas la anterior a la implementación de los nuevos lineamientos con los precios de materiales por fondos mercantiles y aplicando los precios de venta del sistema de precios vigentes en la actualidad, conocido también como Resolución 40, se realizó el cálculo del gasto en materiales, mano de obra y equipos y la resolución 517 del Ministerio de Comercio Interior, en cada tipología constructiva, obteniéndose los resultados siguientes:

Con los precios de fondos mercantiles y como se explico anteriormente una vivienda prefijada estándar el subtotal de costos indirectos (terreno, trámites legales, proyecto y control de autor) alcanza los $ 1 790.00, en el caso de los costos directos (materiales, mano de obra y uso de equipos) se obtiene por tipología: tipología I: $ 104 600.43 (cubierta de hormigón), $ 91 514.03 (cubierta de bóveda) y  $95 049.48 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipología II: $91 469.05 (cubierta con tejas de zinc) y $89 204.09 (cubierta con tejas de asbesto cemento).

Por lo que el resultado final obtenido al sumar ambos costos en cada tipología es tipología I: $ 106 390.43 (cubierta de hormigón), $ 93 304.03 (cubierta de bóveda) y  $96 839.48 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipología II: $93 259.05 (cubierta con tejas de zinc) y $90 994.09 (cubierta con tejas de asbesto cemento).

Por otra parte al calcular el costo con los precios vigentes actualmente en la red de comercio también se toma una vivienda prefijada estándar donde el subtotal de costos indirectos (terreno, trámites legales, proyecto y control de autor) alcanza los $ 1 790.00, en el caso de los costos directos (materiales, mano de obra y uso de equipos) se obtiene por tipología: tipología I: $ 204 2720.67 (cubierta de hormigón), $ 181 518.95 (cubierta de bóveda) y  $196 673.45 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipología II: $190 683.17 (cubierta con tejas de zinc) y $179 833.17 (cubierta con tejas de asbesto cemento).

El resultado final obtenido al sumar ambos costos en cada tipología es tipología I: $ 206 062.67 (cubierta de hormigón), $ 183 308.95 (cubierta de bóveda) y  $198 463.45 (cubierta con poliestireno expandido), mientras que la tipología II: $192 473.17 (cubierta con tejas de zinc) y $181 623.17 (cubierta con tejas de asbesto cemento).

Con estos resultados al realizar el análisis comparativo se observa que:

-        Tanto por una vía como por la otra en el costo por etapas, las etapas de mayor incidencia dentro de la ejecución, independientemente de la tipología; se corresponden con  cimentación, estructura y terminaciones, siendo la de mayor peso, terminaciones con un 49.22 % de promedio en el caso de los fondos mercantiles y un 36.7% en la red de comercio.

-        Por ambas vías, debido a la solución que brinda el  proyectista de utilizar cimentación corrida y aislada provoca que el costo de la etapa se incremente en $ 2 163.33 CUP por fondos mercantiles y de $ 7 365.80 CUP  por la red de comercio.

-        En la tipología I con cubierta pesada con bóveda de ladrillos, el costo casi equipara el valor de la tipología II con cubierta de Zinc en fondos mercantiles, mientras que por la red de comercio, en el caso de la de zinc el costo es más alto debido al precio de la estructura metálica de montaje.

-        Por fondos mercantiles de los tres elementos del costo directo, el de mayor incidencia lo constituye la mano de obra con el 63.1% del promedio. Lo anterior contradice lo estipulado para el costo de construcción en Cuba, que establece el 20% para el gasto en mano de obra.

-        En el caso de los precios por la red de comercio de los tres elementos del costo directo, el de mayor incidencia lo constituye el de materiales con el 69.68 % de promedio. En este caso queda dentro de lo estipulado para el costo de construcción en Cuba, que establece el 70% para el gasto de materiales.

-        Teniendo en cuenta que en Cuba el costo de construcción establece el 70% para materiales, 20% para mano de obra y 10% para uso de equipos; la aplicación de los precios por la red de comercio desvirtúa los costos de construcción para la construcción de viviendas por esfuerzo propio, al quedar la proporción 69.68 % para materiales, 29.88%  para mano de obra y 0.44%  para el uso de equipos.

Con respecto al costo por m² de construcción se tomó como referencia los precios de la construcción de cada variante por la vía estatal lo que reflejó que:

En la tipología 1 con cubierta de hormigón se comporta 552.04 CUP, en la estatal, 1 773.17 CUP en fondos mercantiles y 3 434.37 CUP en la red de comercio, respectivamente, lo que refleja un incremento del 6.22% con respecto a la vía estatal y 1.93 % con respecto a los fondos mercantiles.

En la tipología 1 con cubierta de bóveda de ladrillos se comporta 333.33 CUP, en la estatal, 1 555.06 CUP en fondos mercantiles y 3  055.15 CUP por la red de comercio, respectivamente, lo que refleja un incremento del 9.16% con respecto a la vía estatal y 1.96 % con respecto a los fondos mercantiles.

En la tipología 1 con cubierta  de poliestireno expandido se comporta 374.34 CUP, en la estatal, 1 613.99 CUP en fondos mercantiles y 3 307.72 CUP por la red de comercio, respectivamente, lo que refleja un incremento del 8.83 % con respecto a la vía estatal y 2.04 % con respecto a los fondos mercantiles.

En la tipología 2 con cubierta de tejas de Zinc se comporta 228.68 CUP, en la estatal, 1 554.31 CUP en fondos mercantiles y 3 207.88 CUP por la red de comercio, respectivamente, lo que refleja un incremento del 14.03 % con respecto a la vía estatal y 2.06 % con respecto a los fondos mercantiles.

En la tipología 2 con cubierta de fibrocemento se comporta 209.34 CUP, para la estatal, 1 516.56 CUP en fondos mercantiles y 3 027.05 CUP por la red de comercio, respectivamente, lo que refleja un incremento del 14.45 % con respecto a la vía estatal y 1.99 % con respecto a los fondos mercantiles.

Considerando que el salario promedio es de $ 381.00 y a partir de lo establecido en el Decreto-ley 289/2011,[9] resolución 99/2011,[10] resolución 100/2011[11] y resolución 101/2011[12] que establecen las normas y condiciones de pago para el otorgamiento de créditos bancarios, la posibilidad de préstamo para ese sector quedaría establecida de la siguiente forma:

Para el salario promedio el préstamo asciende a la cantidad de $ 6 300.00, con un porciento de descuento del 33%, teniendo una mensualidad a pagar de $ 125.73 y un interés de $ 1 243.60, para un periodo de amortización de la deuda de 5 años.

De lo anterior se deriva que en la tipología I con cubierta de hormigón, el trabajador pagaría por encima del costo inicial de la vivienda el 19.73 % de este, en la de cubierta de ladrillos el  19.74 %, con poliestireno expandido el 19.74 %, en la tipología II con cubierta de zinc el 19.70 %, y en la de asbesto cemento 19.72%. En sentido general  se puede resumir que el aumento del costo general por concepto de interés bancario es del 19.7%. Por otra parte el costo inicial de la vivienda, al sumar el valor por concepto de  interés bancario incrementa el costo total.

En la tipología I: cubierta de hormigón al costo inicial $ 206 062.67 se le incrementa $ 40 672.26 necesitándose 32.7 préstamos y 163.5 años de amortización, en la cubierta de bóveda al costo inicial $ 183 308.95 se le incrementa $ 36 194.58 necesitando 29.1 préstamos y 145.5 años de amortización y  en la de cubierta con poliestireno expandido, al costo inicial $198 463.45 se le incrementa $ 39 179.10 necesitando 31.5 préstamos y 157.5 años de amortización mientras que la tipología II: en la de cubierta con tejas de zinc al costo inicial $192 473.17 se le incrementa $ 37 935.90 necesitando 30.5 préstamos y 152.5 años de amortización  y en la de cubierta con tejas de asbesto cemento al costo inicial $181 623.17 se le incrementa $ 35 821.44 necesitando 28.8 préstamos y 144 años de amortización.

Al evaluar los resultados reflejados hasta este momento, se observa que resulta imposible, bajo las condiciones actuales de nivel de ingreso promedio y precios de venta de los materiales por la red de comercio, iniciar y concluir la vivienda en el período de vida activa laboralmente, ni siquiera dentro del ciclo de vida, cuyo promedio en Cuba es de 76 años.

En la etapa de propuestas para disminuir el costo inicial en las tipologías analizadas partiendo que la intención del estado reflejada en el lineamiento 299 es de que los materiales de la construcción con destino a la conservación, rehabilitación y construcción de viviendas se venderán a precios no subsidiados en los casos que se requiera, se aplicará el subsidio a las personas, parcial o totalmente, dentro de los limites planificados, es decir evitar en lo posible el subsidio en la construcción de viviendas, se considera la posibilidad de dos propuestas que continuarían cumpliendo con la eliminación del subsidio, pero disminuirían el costo de la vivienda y permitirían acortar los plazos de ejecución.

Variante 1: Para este caso se propone mantener la construcción por la vía estatal, cobrándole al propietario de la vivienda el importe del costo total de construcción de la misma, sin aplicar los coeficientes legales de tasación, considerando incluso que estos valores difieren de inicio, del valor del presupuesto de proyecto, por estar distorsionados por las ganancias de las empresas constructoras.

Por esta vía de ejecución manteniendo el costo indirecto en $ 1 790.00 y lo estipulado en cuanto al préstamo e interés bancario, se obtendría en la tipología I: cubierta de hormigón al costo inicial $ 34 912.50 se le incrementa $ 6 840.90 necesitándose 5.5 préstamos y 27.5 años de amortización, en la cubierta de bóveda al costo inicial $ 21 790.00 se le incrementa $   4 353.30 necesitando 3.5 préstamos y 17.5 años de amortización y  en la de cubierta con poliestireno expandido, al costo inicial $24 250.40 se le incrementa $ 4 726.44 necesitando 3.8 préstamos y 19 años de amortización mientras que la tipología II: en la de cubierta con tejas de zinc al costo inicial $ 15 510.97 se le incrementa $ 3 109.50 necesitando 2.5 préstamos y 12.5 años de amortización  y en la de cubierta con tejas de asbesto cemento al costo inicial $ 14 350.25 se le incrementa $ 2 860.74 necesitando 2.3 préstamos y 11.5 años de amortización. 

Variante 2: En este caso se propone aplicar como variante constructiva la vivienda tipo cáscara, es decir el estado asumiría la construcción de las etapas de cimentación y estructura; de esta última solo los muros del cierre perimetral de la vivienda, con columnas y cerramento y la solución de cubierta y le cobraría a la población el valor de estas en las mismas condiciones que el caso anterior. La población asumiría los muros de cierre interior, las instalaciones hidrosanitarias y eléctricas y las terminaciones mediante la compra de materiales en la red de comercio y pago de mano de obra.

A la suma del costo estatal y esfuerzo propio manteniendo el valor de los costos indirectos en $ 1 790.00 y lo estipulado en cuanto al préstamo e interés bancario, se obtendría en la tipología I: cubierta de hormigón al costo inicial $  127 079.11 se le incrementa $  25 087.45 necesitándose 20.17 préstamos y 100.85 años de amortización, en la cubierta de bóveda al costo inicial $ 122 856.87 se le incrementa $ 24 254.10 necesitando 19.5 préstamos y 97.5 años de amortización y  en la de cubierta con poliestireno expandido, al costo inicial $ 123 548.93 se le incrementa $ 24 378.48 necesitando 19.6 préstamos y 98 años de amortización mientras que la tipología II: en la de cubierta con tejas de zinc al costo inicial $ 108 228.63 se le incrementa $ 21 393.36 necesitando 17.2 préstamos y 86 años de amortización  y en la de cubierta con tejas de asbesto cemento al costo inicial $ 107 328.63 se le incrementa $ 21 144.60 necesitando 17 préstamos y 85 años de amortización.

En esta variante disminuye el costo de la vivienda, aunque disminuye el tiempo para la amortización de la deuda, este sigue fuera de los límites del período de vida activa laboralmente y del ciclo de vida. La ventaja de la variante radica en que dado el estado de deterioro del fondo habitacional y el número de afectaciones del huracán Ike,  la vivienda tipo cáscara le proporciona una cubierta y un cierre perimetral en menor tiempo al propietario para que la habite mientras continúa su terminación. 

Conclusiones:

Terminada la investigación se llegó a las siguientes conclusiones:

  1. El costo constituye la base para la formación de los precios, el proceso de construcción de viviendas por esfuerzo propio con el sistema de precios de la red de comercio, refleja la falta de un análisis profundo e integral del problema que está afectando indirectamente la economía por diversas vías y que lejos de reducir, incrementa los costos iniciales de la vivienda.
  2. Al obtener el costo de construcción de vivienda por esfuerzo propio en cada tipología, aplicando los precios de la red de comercio, se observa mayor factibilidad en la tipología I con cubierta de bóveda, por el grado de seguridad de la construcción en comparación con el costo.
  3. Los costos resultan altos o bajos en relación con el poder adquisitivo de los usuarios; al aplicar el salario promedio es imposible iniciar y concluir la vivienda en el período de vida activa laboralmente, ni dentro del ciclo de vida, cuyo promedio en Cuba es de 76 años, por lo que resulta imprescindible aplicar las variantes propuestas.

Recomendaciones:

Para evidenciar la materialización del trabajo se recomienda:

  1. Al gobierno municipal y a las entidades involucradas en el proceso de construcción de viviendas, aplicar las variantes propuestas y a partir de estas en base al lineamiento 137, fomentar la realización de investigaciones para el desarrollo de la producción local de materiales e implementación de nuevas tecnologías que contribuyan a continuar disminuyendo el costo de las variantes propuestas.
  2. Incrementar en la construcción de viviendas por esfuerzo propio la construcción de viviendas tipología I con cubierta de bóveda.
  3. A los órganos decisores continuar la valoración de la no correspondencia del poder adquisitivo de la población mayoritaria con los precios actuales de materiales en la red de comercio.

Bibliografía:


[1] Altoberro, C. Los costos de construcción y los costos finales, Tomo 1 CYTED, Proyecto XIV 2, Montevideo, 1993, p. 22. 

[2] Bazán, S: Autoconstrucción de viviendas popular,  Editorial Trillas, México, 2008, p. 21.

[3] Notario, R: Economía de la construcción, Editorial ISPJAE, Ciudad de la Habana, 2007, p. 51.

[4] Instituto Nacional de la Vivienda: Sobre los costos de construcción de viviendas. Sus principales problemas y efectos, CTVU, Ciudad de la Habana, 2002, p. 15.

[5] Consejo de Estado: Lineamientos de la Política Económica y Social del Partido y la Revolución, Editora Abril, La Habana, 2011, p. 36-37.

Consejo de Estado: Lineamientos de la Política Económica y Social del Partido y la Revolución, Editora Abril, La Habana, 2011, p. 36-37.

[6] Acuerdo No. 1810, del Consejo de Ministros: Precios, seguro y créditos sobre viviendas, del 28 de junio de 1985, Dirección Municipal de la Vivienda, Departamento de Control de Fondo, Marzo 2012.

[7] Resolución P-23/2010, del Instituto Nacional de la Vivienda del 12 de febrero del 2010, Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda, Departamento de Control Territorial, Marzo 2012.

[8] Resolución P-19/2003, del Ministerio de Finanzas y Precios del 18 de Mayo del 2003, Oficina del Programa del Arquitecto de la Comunidad, Marzo 2012.

[9] CUBA, Decreto-ley 289. De los créditos a las personas naturales y otros servicios bancarios, de 16 de noviembre del 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edición extraordinaria, de 21 de noviembre 2011, No. 40, p.401.

[10] Resolución 99/2011, Normas para el otorgamiento de créditos en pesos cubanos a las personas naturales del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edición extraordinaria, de 21 de noviembre 2011, No. 40, p.404.

[11] Resolución 100/2011, del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edición extraordinaria, de 34 de noviembre 2011, No. 40, p.407.

[12] Resolución 101/2011, Normas para los cobros y pagos del Banco Nacional de Cuba del Ministro-Presidente del Banco Nacional de Cuba, de 18 de noviembre de 2011, Gaceta Oficial de Cuba, edición extraordinaria, de 21 de noviembre 2011, No. 40, p.409.

Para citar este artículo puede utilizar el siguiente formato:
Hernández Pérez, Idalmis Nery y Domínguez Cruz, Alexei: "El costo en la construcción de viviendas: realidades y perspectivas" en Revista Caribeña de Ciencias Sociales, junio 2013, en http://caribeña.eumed.net/costo-viviendas/

Revista Caribeña de Ciencias Sociales es una revista académica, editada y mantenida por el Grupo eumednet de la Universidad de Málaga.